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每年年底都要做总结,但今年的总结似乎来得特别早,北京的房地产市场更是如此。原因很简单,当一个“不好”的年景接近尾声的时候,所有人都会期待来年转运。在这样的心境下,总结过去的一年,就具有了特殊的心理暗示和意义。

在各种总结中,多少能够发现一些北京楼市的“特区”所在。所谓“特区”便是与大势不同,甚至是“逆势而上”。当市场普遍抱怨房子不好卖、去化压力太大的时候,具有“特区”属性的项目,往往心态平稳,闲庭信步。

若想搞清楚这些“特区”属性的项目,需要以下三个纬度:

1.限购政策不松动、贷款政策未放松——这些几乎已成为包括北京在内的中长期所处的外部环境,因此,不必过多在意。在此基础上,北京楼市2019年巨大压力的来源,是供应量大。巨大的供应量与限购、限贷政策叠加,是2019年北京楼市的客观存在。

2.供应量不仅大,而且同质化。特定时间内,限竞房项目集中入市,改变了北京市场过去十几年形成的购房人区域选房的逻辑,从而造成了跨区域的项目直接竞争厮杀,市场一片红海。

3.绝大部分新项目都是以“高周转”、“快速回笼资金”为操盘策略,与上一条叠加,加剧了房地产市场竞争与厮杀的惨烈程度,躲不开,避不掉。

从以上三个维度“反向指标”出发,就构成了理解北京楼市“特区”项目相对的三个属性:

1.这类项目在区域内甚至全市范围内,供应量不大,无论是地段位置,还是环境禀赋,均属稀缺。

2.项目定位、产品设计、产品形态、物业服务等,与主流供应量差异大,在市场上属于稀缺。

3.项目本身的运营策略,不以“高周转”、“快清盘”为主,而是以长期操盘、长期运营、理解区域、理解客户、服务客户为基本策略。

能达到以上三点的所谓“反向指标”,非常困难,更直观地说,需要相当迥异的资源禀赋。如果聚焦到某一个项目,就是这种画像:

1.稀缺地段。北京四环以内,已不再新增住宅用地,即四环以内难有新的住宅项目出现。此时在四环内的新建商品住宅项目,自然就是凤毛麟角。

2.稀缺产品。大量限竞房成为北京市场的主流产品,而适应高端改善甚至是终极改善的新产品,遍寻难见。而这部分需求在北京并非少数。符合这部分需求的产品,必然是万众瞩目。

3.稀缺“理解”。具象而言,便是长期在一个区域深耕,深刻地理解这个区域环境优势、客户需求、人群结构变化等等,通过准确理解需求,设计产品,提供服务。这种项目,通常是开发运营十几年。

由大及小,层层推导,符合以上维度和标准的项目,山水文园是也。这个运营近20年的项目,最近又有新一期供应入市,名为九御。它是北京楼市滚滚红尘里生长出的“新物种”:

第一,在北京市已停止在四环内供应新的住宅用地的背景下,山水文园九御以东三环沿线的稀缺地段资源入市供应,是极大的资源禀赋。攸克君查阅了相关市场数据,过去三年东三环沿线没有新建住宅项目入市,未来三年就更不可能了。

山水文园所在的东三环地段,是五纵两横三轨的交通体系,这种成熟的城市出行动线,是良性生活环境的基础所在。东接北京欢乐谷、西傍首都图书馆、北至国家羽毛球馆,算得上是东三环最为精华的地段了。

第二,项目的户型设计十分丰富,山水文园九御项目有多达43种户型,用以适应不同生命阶段、不同家庭结构对住房的功能性要求。这与高周转模式的产品是截然不同的。

山水文园九御项目还提供了十款风格鲜明的样板间,业主可以作个性化的菜单选择,绝大部分入市的新项目,很难做到。

第三,通过长期的运营和操盘,山水文园九御项目已能准确地理解产品覆盖阶层人群对于住房功能、社区服务、生活方式等方面的需求。包括终身管家服务,衣物洗护、订餐订车,快递存取、出行安排,13大贴心服务,想到的都做到了。

不能不提的是,项目的艺术氛围。园区内2.6公里长的山水艺术大道,横贯东三、四环,途经保利拍卖中心、山水美术馆等知名文化艺术机构。其中山水文园·九御家门口的山水美术馆,先后举办过毕加索、安迪·沃霍尔、达·芬奇大展,被网上评为中国活跃度No.1的民营美术馆。

山水文园九御确实像一座灯塔,提供者逃离北京楼市红海的方向,但看到灯塔之后,能够做到,方才是逃离红海的关键。

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