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本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

微 信 公 众 号:柯谈地产观(ID:lincokk)

2020年,国际风云变幻,国内楼市也是跌宕起伏,再加上自媒体的舆论导向,许多人底子无法看清现在的楼市走向。

今日我想深度分析一些典型事情,为咱们破解当下的楼市实质和本相!

1

火爆的豪宅


2020年最令刚需们大失人望的一个现象便是各地豪宅频频遭受秒光。记住疫情初期的2-3月份,许多外行媒体都在宣扬楼市行将下行,收入下降会导致房价跌落。

事实证明,房价不只坚硬,反而越贵的房子卖的越好。深圳蛇口太子湾·湾玺单套2900万起步半响售罄,上海浦东总价2000-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢,这样的比如不胜枚举。

下面这张图是上海8月份的一切新开楼盘认筹计算表:


8月份上海的24个新房项目中,单价超越6万的悉数求过于供,认筹率爆表,其间最低的保利锦上是2人抢一套房,最高的中海汇德里是9人抢一套房。而单价5万以下的楼盘,是房子比人多,底子不需求摇号。

这便是上海极为严酷的一面,有钱人们都在抢豪宅,而贫民们连刚需盘都买不起!

不仅仅上海,深圳北京也相同如此。克尔瑞数据显现,2020年8月北京总价2000万以上豪宅的成交面积同比上一年大涨365%。8月14日,10万/㎡的北京金茂府二期开盘推出210套房源,当日就成交168套,去化80%。同一天内11.75万/㎡的中海甲叁號院开盘,当日去化率挨近70%。

2020年的楼市正在呈现一种现象:有钱人在加仓,刚需在徘徊,贫民在奢求有钱人是坚决果断的抢购豪宅,刚需是既怕踏空又怕高位接盘,贫民则是奢求房价能由于疫情大跌。

在全球钱银宽松大放水的布景下,每个阶级都在做出自己的选择。

这种局势和电影《西虹市首富》里的情节相同,有钱人买什么都会增值,买房子、买股票、出资项目都是挣钱简单赔钱难。

当财富堆集到必定阶段的时分,单纯靠消费,钱是底子花不完的,由于钱会生钱。

所以,看似抢手的豪宅,其实底子不是用来消费的,它仅仅一种财物保卫战的东西罢了。

2

地价在涨

对绝大多数职业来说,疫情之年是不幸的,尤其是商业、娱乐业和外贸业。

但对房地产业来说,却是不幸之中的万幸。上半年,国家对一切职业都进行了扶持和减负,可是唯一房地产业获益最大,复苏最快。开发商一有钱,就干一件事:抢地。

易居研讨院数据:2020年7月,全国100个城市居住用地价格为6088元/平,同比上涨8.8%。4个一线城市居住用地价格为17065元/平,同比上涨15.1%,上海和北京的地价上涨最快,别离上涨39%和38%

上一年2019年上海共出让了66幅宅地,溢价率超越10%的只需2块,溢价率5-10%也只需2块,其他悉数零溢价。而本年从4月份开端,上海宅地的溢价率爆发性上涨,画风是这样的:


7月份,上海共推出8块宅地,均匀溢价率高达31.7%。

疫情之年,不光房价没跌,地价还涨了,这些地下一年开盘房价是涨是跌,你自己想吧。我只想说,这次疫情,房地产职业是获益颇丰啊!

3

傲娇的学区房

学区房每年3-5月涨幅都是很可观的,不分大小年,不分牛熊市。

本年,深圳、上海、南京、杭州等城市的学区房涨幅就非常显着。

下面是本年上海部分一二队伍学区房的最低购买门槛(最小面积老破小的总价):

来历:上海学区房攻略

上图中,除了单个小区有小面积房型初次放盘导致总价下降外,其他悉数上涨4.5%~42.9%不等

我从前不止一次的说过,学区房只与入学方针有关,而与一切楼市调控无关,调控底子调不动学区房,只需入学方针不变,学区房的价格会继续上涨。

需求就尽早买吧,在学区房的商场中,张望是大忌中的大忌。

4

后浪不易


2019年12月19日,深圳市住建局曾揭露声明:“依据微观调控长效机制的要求,深圳年初时就划定了二手房价年涨幅不能超越5%的方针”。

可是依据国家计算局2020年7月70城房价指数,深圳2020年7月同比上一年,新房上涨了5.9%,二手住所上涨了14.9%,大大超越了官方5%的方针

深圳上一年11月11日取消了豪宅税,本年7月15日又从头划定了豪宅规范。调控能够重来,但涨上去的房价却很难再跌下来!

所以,我说过无数次的这句话咱们必定要引认为戒:盯住无形的手,别看他怎么说,要害看他怎么做!

前几天有个新闻刷屏:一位华中科技大学的女博士姚婷入职华为,年薪高达156万。她在承受媒体采访时表明:“156万放在房价10假如平的深圳来说,感觉也很难做些什么。”

奔涌吧后浪,后浪的时机是许多,但这些时机都是有价值的。相对前浪而言,后浪真的很难!

5

负重致远


8月28日,深圳市住建局局长在深圳房地产盛典发布会的讲演中提出:“新加坡是深圳学习的典范,将来深圳60%的市民要住在政府供给的租借或出售的住宅中。而现在深圳70%多的市民还住在城中村中”。

学习新加坡的方针是好的,但路途将是弯曲绵长的。

新加坡现在超越80%的国民住在政府供给的组屋之中,彻底做到了居者有其屋。新加坡彻底处理住宅问题主要是执行了以下几点难题:

一、新加坡国有土地占比超越87%,并且政府征收土地价格极为贱价,现在仍是以1973年的价格征收土地。贱价征收的土地,盖好房子再贱价卖给市民。

二、超高的税率。新加坡针对公民购买二套、三套住宅,要征收12%、15%的印花税。持有除自住以外的第二套以上住宅,需求每年征收房子总价10-20%的财产税。

三、一切组屋的配套设备和对口校园质量都是相同的,没有显着的贫富差异。

不仅仅深圳,其实咱们一切的城市都应该以新加坡为学习的典范,仅仅彻底执行以上三条对咱们来说,负重致远啊。

6

断供潮的谎话


2020年5月时,有个网络谣言说:深圳一个银行网点借款断供的账户高达1.3万个。我只想说,这个无房户诽谤的水平也太低了。

那么,实践之中,导致房产被拍卖的原因究竟是什么呢?

榜首财经依据阿里拍卖网发布的深圳2020年2-7月500套房源中,随机选取了其间400套房源作为研讨样本,依据法拍房的拍卖裁决书,计算了这400套法拍房的拍卖原因:

在这400套房源中,由金融机构假贷胶葛导致的法拍房有259套,占比64.75%;民间假贷胶葛68例,占比17%;合同胶葛50例,占比12.5%;财产胶葛9例,占比2.25%;破产清算4例,占比1%;其它胶葛10例,占比2.5%。

通过研讨发现,在这400套法拍房中,底子没有任何一套是商场上传言的断供房源,即没有那种由于拖欠银行月供而导致房产被拍卖的事例。

所以,断供潮便是彻里彻外的谎话,是那些没房子又不愿尽力挣钱的人伪造意淫出来的。不仅仅本年,历年来由于断供而拍卖的房子都是极少数的,包含房价下行期。

我从前说过,自动断供而被拍卖房子的都是傻瓜。月供不行的处理方法太多了,包含融资、垫资、典当、租借房子、搞群租、卖掉等等。成心断供被法院查封拍卖,再上征信黑名单的人,人间稀有。

7

大而不能倒


8月20日,住建部央行在北京招集12家房企举行房地产企业座谈会,形成了要点房地产企业资金监测和融资办理规矩,并设置了“三道红线”,旨在下降房企负债,下降房企杠杆。

wind数据显现,top30房企中,净负债率超越100%的房企有9家,除掉预收金钱后负债率超越70%的房企有23家,现金短债比低于1的有10家。

三道红线悉数踩中的房企有4家,别离为富力地产、融创我国、绿洲控股和中南建造。8家踩中两道红线,14家踩中一道红线。

彻底能看得出,越是大房企,杠杆越高,越是实力房企,融资份额越大。

信任不少人会觉得这是高层拿房企开刀,开端镇压房企,房价要大跌了,假如你也这么想,那就大错特错了!

我国的许多大牌房企现已到了“大而不能倒”的程度,高层这么做,恰恰不是镇压大房企,而是体贴入微的呵护和关爱。由于,任何一家大房企关闭都很可能会引发系统性金融风险。

咱们国家差异于欧美的高超之处便是会自动挤泡沫,时间挤泡沫,泡沫能够挤,可是肯定不能破。

8

远离长租公寓

最近,上海、杭州、成都、武汉等城市接连呈现了长租公寓爆仓事情。这两年跑路的长租公寓诚心不少。

并且,我告知你,从本年开端,“租售同权、租售并重”的说法也开端淡化了,很少再提及,由于,租借住宅职业盈余很困难,难以规模化开展,需求处理的问题还有许多许多。

针对长租公寓频频跑路的问题,我之前就发文正告过咱们,房东不要把房子租给长租公寓,房客不要租长租公寓的房子。假如你固执要租长租公寓,以下注意事项有必要谨记:

一、付房租千万不能一次性付半年或一年以上;

二、押金最多也就2个月租金,一般来说付三押一比较合理,能一月一付更好。

三、不要运用租金贷,假如还款延期,搞得上征信黑名单太不值得。

四、不论是租借仍是租房,最好的方法便是找小区邻近最大的品牌连锁中介,别找长租公寓。

9

房贷利率八连降


2020年8月份的LPR报价显现,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,接连4个月没有改变。

LPR不降,不代表房贷利率不降。

贝壳研讨院数据显现,8月36城均匀干流房贷利率继续下行。其间,首套5.21%,二套5.53%,比7月各下降3个基点。2020年以来,36城均匀干流房贷利率现已历“八连降”,别离较上一年底降36和39个基点。

实践便是,尽管5年期LPR本年只下调了2次,可是各地银行的实践房贷利率却是下降了8次。

数据显现,2020年二季度,我国个人住宅借款余额新增12100亿元,环比增加12%,同比增加11%,房贷余额新增额创2017年以来3年新高

所以,为啥疫情之下,楼市回暖最快,国人买房的热心为啥如此昂扬,钱银宽松,利率继续下调功不可没。

10

逆势上涨


7月17日,财政部发布2020年我国上半年财政收支状况:1-6月累计,全国一般公共预算收入96176亿元,同比下降10.8%。全国税收收入81990亿元,同比下降11.3%;非税收入14186亿元,同比下降8%。1-6月累计,全国一般公共预算开销116411亿元,同比下降5.8%

再来看股市和楼市:1-6月累计,证券交易印花税892亿元,同比增加16%;国有土地运用权出让收入28129亿元,同比增加5.2%

在财政收支悉数下行的状况下,股市和楼市收入却逆势上涨。上半年对房企的纾困效果非常显着,楼市的拉动效果非常明显!

其实,许多时分,你所看到的表象,并非本相,你所认为的国际也不是原本容貌。

最终,用一句话来总结下吧:你所赚到的每一分钱都是你对这个国际认知的变现,你所亏掉的每一分钱也都是你对这个国际认知的缺点。

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