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修改|米叔

前段时间有粉丝发问:买了黄埔开发东的房一向没动,犹疑要不要卖掉。

我的答案是必定的,从长远看这个板块增量太有限了。

黄埔区,作为本年本年广州楼市最炽热的板块,部分乃至呈现了求过于供的现象。

最新数据显现黄埔有超越三分之一的小区挂盘价突破4万+ ,特别是常识城、科学城、老黄埔等抢手板块,业主惜售反价的事例层出不穷。(概况回忆:)

但“开发东”是一个特殊的存在,“普涨”规律不适用。

这儿房价长时间垫底黄埔,总价1 80万就能买电梯大三房,涨幅妥妥跑输大市,不过对自住型刚需极为友爱。

简略来讲板块内楼盘不多,根本上是06年-15年次新小区为主,大致能够这样摆放:

在收拾数据后,我特意查看了两年前的报价跟成交价2018年该板块二手房的均价在2.0-3.3万/㎡,而最新计算二手房均价在1.7-3.3万/㎡。

也便是说这两年根本没涨,乃至还轻轻下浮,成交也一向处于低迷状况。

寓居环境差,开发东区短少存在感

关于这个板块,其地理位置一向被网友诟病:被工业区环绕,开展停滞不前。

受规划定位影响,板块内以工厂为主,存在必定空气污染。周边集合康师傅、蓝月亮、广汽本田等闻名大厂。

又因为紧挨创始大路、广深大路,导致部分地段路况差,尘埃多,噪音大。

我走出13号线“南岗”地铁口肉眼望去有一股激烈的寒酸城镇既视感。 尽管从10年前,整个区域都有拆迁的动作,但相貌好像没什么改变。

开发东区的住所不多,约有16个二手小区有房源在售。不过只要佳兆业城市广场、东城雅苑、东方华庭、宏康东筑这些相对建成较晚、保护较好的小区,价格还能牵强坚持。

比方佳兆业城市广场,小区均价在3.3万/㎡左右,套总价少则都要240万起步,妥妥的CEO盘。

所以我被劝退了,跑去看了一套宏康花园四期楼梯房,106房总价170万,关键是银行评估价能够贷到8成,首付2成30多万就能轻松上车!

毕竟是2005年的小区,这套房除了价格喜人,简直没啥长处(楼梯顶层、墙体掉落、总归要大改的那种),仅有的优点便是靠花园安静。

第二套看的宏康和园,也便是宏康花园第五期。

该小区自带小商业体,有生鲜蔬菜店、电影院、小超市等,平常吃喝玩乐根本都能满意,而且消费也低一点。

据中介叙述,整个小区的租住集体较多,鱼龙混杂。另一个便是小区无美化面积。

现在和园全体价格高出四期10-15%,以面积78-82平小户型为主,放盘价160-180万,性价比并不高。

比较之下,组团内性价比最高的当属东城雅苑,106平北向电梯三房,两梯四户,弧形阳台,放盘价188万。

与间隔不到7公里的“万科金色愿望”相较,不到两房的价格买三房的确很香。

(万科金色愿望两房最低挂盘价)

总的来说,以上说到的小区规划都不大,但沿街都有底商超市,根本能够满意日常所需。

而且总价都在300万以内,无论是户型面积仍是总价,妥妥都是刚需独爱的。

可是与其它板块比较,这儿短少大型配套与优质教育资源,仅有东区小学(市一级)、沧联小学(区一级)两所比较好的校园。

所以,买这儿就不要盼望小孩能享受到好的教育。

那么开发东还有抄底时机吗?

现在开发东板块仅有少数新盘在售,因而主要以二手房市场为主,这也是现在板块楼市存在感很低的原因之一。

别的,因为板块刚好与新塘接壤,新塘有不限购优势,导致大部分买家甘愿挑选后者,天然招引不了多少重视度。

那么现在开发东还有抄底时机吗?

首要,从价格维度,开发东的确归于低洼,不过板块的价格上限也十分显着,这儿天花板并不高。

其次,从板块定位来讲,开发东并不是一个改进板块,短期看来也没有这个趋势

有一说一,与科学城、常识城等抢手板块比较,全体质量差了不止一个层次。

归纳来看,我的主张是刚需购房者能够多看看,看看能否有其他板块代替。如需要在此板块置业,牢记货比三家,淘笋时机仍是很大。

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